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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine vermietete Fünfzimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss einer grundlegend sanierten gründerzeitlichen Stadtvilla mit Balkon.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 06.03.2025 überwiegend von außen besichtigt; zugänglich waren die Außenbereiche sowie das gemeinschaftliche Treppenhaus und Teile des Untergeschosses. Das Wohnungseigentum Nr. 3 konnte innen nicht besichtigt werden, sodass die Bewertung insoweit auf äußerem Eindruck, Grundrissen und vorgelegten Innenfotos beruhte.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 3 liegt im 1. Obergeschoss und umfasst das gesamte Geschoss. Es handelt sich um eine Fünfzimmerwohnung mit einer angerechneten Wohnfläche von rd. 208 m². Nach den Unterlagen besteht sie aus Flur, fünf Zimmern, Balkon, Küche mit Essplatz, Wannenbad, innenliegendem Duschbad und Tages-WC. Abweichend vom Teilungsplan wurde eine ehemalige Speisekammer von der Küche getrennt und zu einem geräumigen Duschbad umgebaut.

Die Grundrissgestaltung ist großzügig und für ein repräsentatives Altbaugeschoss typisch. Drei Zimmer, die Küche sowie die Sanitärräume sind direkt vom Flur erschlossen; das Eckzimmer und ein kleineres Zimmer sind als gefangene Räume ausgebildet. Zwischen sämtlichen Zimmern bestehen Verbindungstüren. Die Belichtung erfolgt nach Norden, Süden und Westen; der Balkon ist westlich ausgerichtet. Aufgrund der Geschosslage, der Ausrichtung und der großformatigen Raumstruktur ist von guter Belichtung und Besonnung auszugehen.

Eine Innenbesichtigung fand nicht statt. Der Sachverständige unterstellt daher einen gepflegten Zustand mit durchschnittlichem Renovierungsbedarf und nur geringen Mängeln. Festgestellt wurde, dass Fensterbrüstungen teilweise nur ca. 68 cm hoch und damit nicht durchsturzgeschützt sind.

Gebäude

Das Gebäude ist eine gründerzeitliche Stadtvilla als Eck- bzw. Endhaus eines geschlossenen Straßenzugs, deren Errichtung auf ca. 1890 geschätzt wird. Es verfügt über ein Untergeschoss, zwei Vollgeschosse und einen ausgebauten Dachraum. Zwischen 1998 und ca. 2000 erfolgte eine grundlegende Sanierung und Modernisierung; 2012 wurde eine Balkonanlage errichtet, 2020 eine Dachterrasse im Dachbereich. Das Gebäude ist in Miteigentumsanteile aufgeteilt und umfasst insgesamt 6 Wohneinheiten bzw. Nutzungen innerhalb von 5 Miteigentumsanteilen.

Im Untergeschoss befinden sich Haustechnikräume, nicht zugeordnete Kellerverschläge und zwei kleine Wohnungen. Das Erdgeschoss ist als Teileigentum ausgewiesen, wurde zum Besichtigungszeitpunkt jedoch zu Wohnzwecken genutzt. Das 1. Obergeschoss wird durch die Bewertungswohnung eingenommen, der Dachraum ist in zwei weitere Sondereigentume aufgeteilt. Der Zugang erfolgt südlich über einen Treppenraum, der alle Ebenen erschließt.

Das Gebäude macht insgesamt einen soliden und gepflegten Eindruck. Wertrelevante Mängel am Gemeinschaftseigentum bestehen jedoch insbesondere an den Gaubenfronten mit Holzschäden, am Sockel mit Ausblühungen bzw. absandendem Putz, an leicht rostigen und nicht brandschutzgeschützten Trägern der Kappendecke über dem Untergeschoss sowie mit Feuchtigkeitsspuren im Treppenhausuntergeschoss. Hinzu kommen Schäden an historischen Treppenhausfenstern, unzureichende Absturzsicherungen am Geländer und an Fensterbrüstungen, eine ungewöhnlich hohe Eingangsstufe sowie mitgeteilte Dachundichtigkeiten einschließlich Reparaturbedarf an Lichtkuppeln. Für das Gebäude besteht kein Einzeldenkmalschutz; die äußere Erscheinung ist jedoch als Teil der Gesamtanlage „Mühlwegviertel“ denkmalgeschützt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung fremdvermietet und bewohnt; das Gesamtgebäude wurde tatsächlich vollständig zu Wohnzwecken genutzt.