791 K 81/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um den 1/2 Anteil an der mit Nr. 3 bez. 3-Zimmerwohnung im II. OG und im Kellerraum Nr. 3.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Dachgauben, eingedeckt mit Biberschwanzziegeln

• Heizung & Warmwasser: Gas-Etagenheizung, laut Energieausweis Baujahr 1996

• Fenster: überwiegend doppelt verglaste Kunststoff- oder Holzfenster, teils mit aufgesetzten Sprossen und Holzklappläden

• Elektroinstallation: nicht mehr zeitgemäß, vollständige Erneuerung erforderlich

• Sanitär: Tageslichtbad mit Badewanne, WC und Waschbecken

• Balkone: Westbalkon als vorgesetzte Stahlkonstruktion mit Holzdielenbelag und ausgefachtem Stahlgeländer; Ostbalkon in Beton mit Stahlgeländer

• Böden: Fliesen in Sanitär- und Nebenbereichen, Laminat und Parkett in Wohnräumen

• Innenausbau: Wände und Decken verputzt und gestrichen, in Sanitär- und Küchenbereichen Wandfliesenspiegel, Decken überwiegend verschalt

• Türen: Holz- bzw. Holzfertigtüren, teilweise mit Glasausschnitt

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 22.07.2025 von innen und außen besichtigt. Besichtigt wurden die Wohnung Nr. 3 im 2. Obergeschoss, das gemeinschaftliche Treppenhaus, der Kellerbereich mit Kellerraum Nr. 3, die Waschküche sowie die Außenanlagen; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Grundbuch- und Bauunterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 3 liegt im 2. Obergeschoss eines nach WEG aufgeteilten Mehrfamilienhauses und ist die primär zu versteigernde Einheit. Es handelt sich um eine Dreizimmerwohnung mit Flur, Küche, Badezimmer und zwei Balkonen. Die Wohnfläche beträgt nach den zugrunde gelegten Unterlagen ca. 87 m²; in der Teilungserklärung sind ca. 79 m² ausgewiesen, wobei dort die anteiligen Balkonflächen nicht enthalten sind. Ein Kellerraum Nr. 3 im Kellergeschoss ist zugeordnet.

Der Grundriss ist als klassische Etagenwohnung mit nur einer Wohnung pro Geschoss angelegt. Die Raumstruktur ist funktional und gut nutzbar; der Wohnbereich mit Balkon ist günstig nach Westen orientiert. Dadurch ergeben sich ordentliche Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse, während die Lage an der Straße zugleich lärmbelastet ist. Ein weiterer Balkon befindet sich auf der Gebäuderückseite; hierfür besteht ein Sondernutzungsrecht.

Der Zustand der Wohnung ist insgesamt befriedigend, jedoch mit deutlichem Modernisierungsbedarf. Besonders genannt sind die vollständige Erneuerung der Elektroinstallation sowie die Sanierung des Innenausbaus mit Wand-, Boden- und Deckenbelägen; auch ein Austausch der Gastherme ist perspektivisch zu berücksichtigen. Für die Wertermittlung wurde hierfür ein pauschaler Modernisierungsaufwand von 60.000 € wertmindernd angesetzt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein beidseitig angebautes, unterkellertes, viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und insgesamt fünf Wohneinheiten. Baujahr ist laut Auskunft ca. 1905, laut Energieausweis ca. 1930; der Dachgeschossausbau erfolgte etwa 2011. Je Etage befindet sich nur eine Wohnung.

Konstruktiv besteht das Haus aus Mauerwerkswänden, Holzbalkendecken und einer zimmermannsmäßigen Holzdachkonstruktion als Satteldach mit Gauben. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt. Der bauliche und konstruktive Zustand wurde im Rahmen der Sichtprüfung als dem Alter entsprechend befriedigend beurteilt; äußerlich waren keine akuten Bauschäden feststellbar. Im Gemeinschaftseigentum befinden sich Treppenhaus, Kellerflure, Kellerräume und Waschküche. Ein Treppenlift reicht vom Erdgeschoss bis zum 2. Obergeschoss.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend; Miet- oder Pachtverhältnisse bestanden nicht.